Сравнительная оценка недвижимости. Сравнительный подход в оценке недвижимости что это? Метод корректировок в сравнительном подходе

Дата: 28.11.2023

Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости

Введение

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

назначению использования;

качеству;

передаваемым правам;

местоположению;

физическим характеристикам.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке окупаемости;

независимости субъектов сделки;

инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

) права собственности на недвижимость;

) условия финансирования;

) условия и время продажи;

) местоположение;

5) физические характеристики.

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

цена за 1 га;

цена за 1 сотку;

цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена за 1 м3.

1. Корректировки и методы их осуществления

недвижимость оценка стоимость

Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена оцениваемого должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Корректировки могут производиться в денежном и в процентном выражении.

В денежном выражении- соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

В процентном- используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.

Процентные корректировки бывают двух видов:

независимая, когда каждая отличительная черта учитывается независимо от другой(в процессе расчета общей корректировки, поправки суммируются);

кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик. При расчете общей корректировки, кумулятивные поправки перемножаются.

Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в сомах или других денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будут влиять на конечный результат.

2. Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДо × ВРМа,

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта.

ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = [?(ЧОДia: Цia)]: m,

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.

Цоб = ЧОДо × Ккап,

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

ФакторыОбъекты1234Площадь, м2150150200200СадестьестьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажи, $32000300004500040000

Определить:

Корректировку на разницу в площади.

Корректировку на наличие сада.

Корректировку на наличие гаража.

Решение

ФакторыОбъектыОцениваемый1234 Площадь, м2150150150200200 Корректировка -13000-130001и3Саднетестьестьестьнет Корректировка -3000-3000-3000 3и4Гаражестьестьнетестьнет Корректировка +2000 +20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000 Суммарная корректировка -3000-1000-16000-11000 Скорректированная цена 29000290002900029000

3. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

количество отобранных аналогов минимально;

величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Применяя сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, оценщик использует целый арсенал методов.

В методе рыночных сравнений различают две группы способов расчета корректировок: количественные и качественные.

Различаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и аналогов, используемых для оценки.

Если количество п аналогов больше или равно количеству п ценообразующих факторов, увеличенному на единицу («>/:+ 1), то для оценки используются количественные методы: анализ пар данных, анализ групп данных, матричная алгебра, статистический и регрессионный анализ, графический анализ, анализ чувствительности, анализ затрат, анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов п меньше количества к ценообразующих факторов, увеличенное на единицу (п 1), то для оценки используются качественные методы расчета корректировок: относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок (ранговый анализ) или метод интервью.

Количественные способы расчета корректировок. Количественные методы и приемы анализа основаны на использовании математики .

Один из наиболее простых - анализ пар данных. Он используется для расчета корректировок по элементам сравнения обеих групп. Применение данного метода позволяет оценщику определить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Метод анализа пар данных является одним из наиболее наглядных методов расчета корректировок. Однако использовать его необходимо очень осторожно, так как вероятность получить неверные результаты достаточно высока. Это может случиться, если сравниваемые пары являются случайными и не отражают реального рыночного ценообразования. Связано это с тем, что часто доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить корректировки, относимые ко всем имеющимся элементам сравнения. Корректировка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, также как единственная продажа не отражает рыночной стоимости.

Близким, по сути, к методу анализа пар данных, но статистически более надежным является метод анализа групп данных. Он предусматривает группирование данных по таким независимым переменным, как дата продажи или местоположение с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости во времени или по месту. Уместным здесь будет использование математического аппарата кластерного анализа. Необходимо отметить, что методы анализа пар данных и групп данных представляют собой своеобразную разновидность метода анализа чувствительности. Анализ чувствительности - это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость.

Метод линейной алгебры основан на решении систем линейных уравнений в матричном виде. Каждое уравнение такой системы является уравнением (3.2) расчета стоимости объекта оценки на основе информации о цене i-ro аналога. Если количество аналогов ровно на единицу больше числа элементов сравнения, такая система имеет единственное решение. Особенность этого метода состоит в том, что он применяется для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Решением системы является матрица-строка, содержащая не только искомое значение стоимости объекта оценки, но и значения вкладов в рыночную стоимость каждого элемента сравнения.

Метод линейной алгебры обладает тем же недостатком, что и метод анализа пар данных - он требует использования абсолютно достоверных аналогов. Любой недостоверный аналог может исказить картину оценки стоимости до неузнаваемости.

Этого недостатка лишен метод оценки объектов недвижимости с применением аппаратов регрессионного или кластерного анализа. Эти методы при наличии хорошей и многочисленной базы данных позволяют получить весьма убедительные результаты. Эффективность их зависит от соотношения числа элементов сравнения или факторов, влияющих на цену, и количества сопоставимых объектов (аналогов). Чем больше факторов стоимости, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы получить достоверный результат. Для получения статистически обоснованного результата требуется такое количество аналогов, чтобы их было больше, чем число факторов стоимости, как минимум в 5-10 раз. Выборка, содержащая такое количество аналогов, может претендовать на то, чтобы быть статистически нормальной и репрезентативной.

Графический анализ является визуальной процедурой метода статистического анализа. На основе анализа графиков изменения цен, оценщик может сделать вывод о характере изменения стоимости и подобрать соответствующую кривую, способную аппроксимировать выявленную тенденцию.

Методы матричной алгебры, статистического, регрессионного и графического анализа используются преимущественно для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Однако иногда при наличии достоверных исходных данных они могут давать неплохие результаты и при расчете корректировок по первой группе элементов сравнения.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения корректировок используются данные о затратах, которые необходимо сделать в отношении аналога, чтобы привести его технические или правовые характеристики к объекту оценки. К ним можно отнести затраты на косметический или капитальный ремонт аналога или, например, расходы на перевод объекта в нежилой фонд. Важно, чтобы сделанные корректировки соответствовали средним рыночным показателям и не противоречили принципу вклада.

Анализ вторичных данных - это метод определения корректировок на основе рекомендаций, сформулированных в специализированных изданиях по недвижимости. Для этого желательно использовать издания, которые пользуются популярностью и признаваемы всеми субъектами рынка недвижимости, включая продавцов и покупателей.

Метод капитализации арендных различий является достаточно распространенным методом расчета корректировок и используется, как правило, в тех случаях, когда оценивается доходный объект. Суть метода состоит в том, что корректировка рассчитывается путем капитализации разности в арендных ставках, обусловленных каким-либо недостатком или преимуществом аналога в сравнении с объектом оценки. Например, отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохая автостоянка у розничного магазина могут повлиять на уровень арендной ставки и, следовательно, на стоимость объекта недвижимости.

Качественные способы расчета корректировок. Среди качественных способов расчета корректировок наиболее часто используется метод относительного сравнительного анализа.

Метод относительного сравнительного анализа применяется в основном тогда, когда количество аналогов меньше числа элементов сравнения. В отличие от количественных методов корректировки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод оперирует такими качественными категориями, как «лучше» или «хуже». В основе метода лежит анализ сопоставимости характеристик объекта оценки и аналогов с целью определения места оцениваемого объекта в вариационном ряду цен аналогов.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию метода относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Последнее время данный метод достаточно успешно применяется в сочетании с методом анализа иерархий.

Метод интервью следует отнести к вспомогательным методам оценки искомой стоимости объекта оценки. Он основан на изучении мнений о стоимости объекта оценки или каких-либо его качествах квалифицированных участников рынка: инвесторов, оценщиков, риелторов, брокеров и т.п. Такую информацию необходимо рассматривать как дополнительную информацию о стоимости объекта оценки, подтверждающую или опровергающую полученный оценщиком результат. Если эксперты высказывают мнение, которое не совпадает с мнением оценщика о стоимости объекта оценки, необходимо проведение дополнительных исследований с целью определения причины расхождений.

Совместное использование способов корректировок. В процессе оценки с использованием сравнительного подхода оценщик может применять как методы количественного, так и качественного анализа одновременно.

Суть совместного их использования состоит в том, что сначала делаются количественные корректировки. Они выполняются для первой группы элементов сравнения, а для второй группы элементов сравнения используется относительный сравнительный анализ.

В целом процедура совместного использования методов расчета корректировок включает пять основных этапов:

? выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности;
? сравнение оцениваемого и сопоставляемых объектов по каждому элементу сравнения и расчет корректировок (корректировок) по элементам сравнения;
? расчет количественных корректировок по первой группе элементов сравнения;
? проведение качественного сравнительного анализа путем сравнения объекта оценки с сопоставимыми объектами после корректировки их цен по первой группе элементов сравнения и определение места оцениваемого объекта в вариационном ряду аналогов;
? расчет итогового значения стоимости объекта оценки или диапазона стоимостей, в которых может находиться наиболее вероятное значение итоговой стоимости.

Более подробно использование математических методов в оценке изложенов монографии Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014. 352 с.
Вариационным рядом чисел называется ряд чисел, расположенных в возрастающем или убывающем порядке.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:



Площадь, м 2


Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение


	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка

Корректировка

Корректировка
Цена продажи, $	*29000*
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	1500005,08 =762169*	5+5,43+4,81 = 5,08
		800000/160000 = 5,00
		950000/175000 = 5,43
		650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	*375000*		0,13
			несопоставим

		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
		Объекты сопоставления

Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка

Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1

1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»

В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.

земельный участок

корреляционно-регрессионный анализ

корректировка

цена предложения

1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.

7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

Объект не является уникальным;

Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

Замещения;

Сбалансированности;

Спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

2. Денежные корректировки:

Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

Пд3 = Ц5/Ц6,

где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :

где di - вес каждого аналога;

j - количество аналогов (от 1 до j);

ki - количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Библиографическая ссылка

Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4-1. – С. 112-115;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 17.10.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.

Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.

Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.

Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки, так же те, что выставлены на торги в текущий момент.

По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.

Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.

Алгоритм проведения процедуры следующий:

Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.

Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.

После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.

В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.

Данный подход опирается на условия или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1. Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.

Подход использует базовые принципы:

замещения;
вклада;
спроса и предложения.

При замещении реальный объект конструктивно замещается аналогом, который пользуется спросом на рынке недвижимости.

По преимуществу устанавливаемую цену ориентируют на привлекательность предложения, предназначенного покупателю. Соответственно – оно предусматривает условно определяемый базовый минимум.

К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует . Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.

Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. ).

В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся Признание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.

Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.

Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.

Оценщик вправе использовать не только наличные преимущества, но и перспективы таковых.

Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.

Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.

Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. ).

Преимущественно используется статистический метод, он пронизывает все проводимые расчёты, являясь базовым для применения иных методик.

Так же – выступает самостоятельным прецедентом для проведения расчётов и вычисления среднего показателя.

Корректировки в сравнительной оценки недвижимости

Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.

В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:

корреляционный анализ;
соотношение дохода к цене.

Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.

Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.

Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.

На основе этой корректировки рассчитывается прибыль от сбыта и перспективы последующего использования недвижимости.

По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при , а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта ().

Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).

Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.

Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.

Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.

Используется не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья – в домах, сданных в эксплуатацию не позднее 3-5 лет.

Достоинства и недостатки сравнительной оценки недвижимости

К числу несомненных достоинств обозначенного метода относятся следующие характеристики:

Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.

К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:

Рентабельность методик попадает в зависимость от активности рынка продаж, из которого черпается информация для использования.
Недостаточная активность рынка в отношении той или иной категории жилья приводит к устареванию информации и недопустимости сравнительного мониторинга.
Применяется только при унифицированных характеристиках жилья, не применим к уникальным строениям и помещениям.
Выявление специфики объекта и нюансов, влияющих на ценообразование, доступно только специалистам и экспертам в сфере оценки недвижимости.
Требуется внесение поправок, что так же доступно при условии приобретения соответствующей квалификации.
По преимуществу опирается на анализ предшествующих продаж, уделяя мало внимания перспективам развития.

Учитывая перечисленные плюсы и минусы метода, требуется опираться на целевое назначение оценки, которое различается при коммерческом определении рентабельности сделки и при имущественных сделках, осуществляющихся на бытовом уровне.

В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.